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1-8月巴中房地产开发投资降幅收窄
作者:投资科    调研分析来源:巴中市统计局    点击数:    更新时间:2019/9/20

在国家、省、市一系列房地产调控政策的影响下,1-8月,巴中房地产开发企业运行呈现投资降幅收窄、施工规模扩大,商品房屋销售增速放缓、销售价格平稳的基本运行态势。

一、基本情况

(一)房产投资有望回暖

1、房地产开发投资降速收窄。1-8月,巴中本地注册房地产开发企业完成投资90.80亿元,同比下降3.8%,增速比1-6月提高1.5个百分点,比1-3月提高7.7个百分点,比全省平均水平低22.1个百分点,居市州第19位。其中,住宅投资67.57亿元,同比增长0.2%;商业营业用房投资18.83亿元,同比增长1.2%;办公楼投资0.03亿元,同比下降89.7%;其他投资4.37亿元,同比下降46.3%

2、本年土地购置面积增加。1-8月,本年土地购置面积17.03万平方米,同比增长8.2%,增速与1-6月持平,比1-3月提高8.2个百分点。本年土地成交价款3.54亿元,同比增长25.2%;待开发土地面积42.89万平方米,同比增长21.4%

3、商品房屋施工规模扩大。1-8月,房屋施工面积964.75万平方米,同比增长26.7%,增速比1-6月提高2.4个百分点,比1-3月提高16.3个百分点。其中,新开工面积391.22万平方米,同比增长72.8%,增速比1-6月回落3个百分点,比1-3月提高80.2个百分点。

(二)商品房屋销售增速放缓

1、商品房销售增速放缓。1-8月,巴中本地注册房地产开发企业商品房销售面积232.79万平方米,同比增长9.7%,增速比1-6月回落9.3个百分点,比1-3月回落8.6个百分点,比全省平均水平高1.6个百分点,居市州第12位。其中,期房销售面积216.14万平方米,同比增长19.1%;现房销售面积16.65万平方米,同比下降45.9%从用途看:住宅销售面积192.85万平方米,同比增长6.2%;商业营业用房26.07万平方米,同比增长12%1-8月,巴中本地注册房地产开发企业商品房销售额112.80亿元,同比增长22.9%,增速比1-6月回落11.1个百分点,比1-3月回落16.3个百分点。其中,住宅销售额87.36亿元,同比增长23.1%;商业营业用房销售额20.27亿元,同比增长12.4%

2、商品房销售价格平稳。1-8月,全市商品房平均销售价格4845/平方米,同比增长12%,增速比1-6月回落0.6个百分点,比去年同期提高8.7个百分点。其中,期房平均销售价格4828/平方米,同比增长15.8%;现房平均销售价格5075/平方米,同比下降3.2%。巴州区商品房平均销售价格5548/平方米,其中,商品住宅平均销售价格5141/平方米,部分较好商品住宅楼盘销售价格已经突破6000/平方米。

3、商品房待售面积明显减少。1-8月,商品房待售面积19.36万平方米,同比下降64.5%,增速比1-6月回落0.1个百分点,比1-3月回落8.3个百分点。其中,住宅待售面积11.03万平方米,同比下降68.5%;非商品住宅待售面积8.33万平方米,同比下降57.2%

二、存在的问题

 ()投资后劲不足。一是无经营活动的企业较多。1-8月,在库房地产开发企业128户,其中55户企业没有房地产开发项目,占比高达43%二是完工项目增多。在库房地产开发项目94个,其中已完成投资、销售的项目26个;即将完成投资、销售的项目12个,单个项目结余投资额均在5000万元,共结余投资额2.62亿元,年底可能面临退库。三是新增企业较少。1-8月,新增房地产开发企业15户,其中通江县没有新增企业。四是新增项目较少。1-8月,全市新增房地产开发项目25个,计划投资额157.50亿元,其中南江县没有新增项目。五是库存余额不足。1-8月,房地产开发结余投资额196.79亿元,其中新入库房地产开发项目结余投资125.01亿元,占全部结余投资的比重高达63.5%,房地产开发投资增长主要依靠新入库项目拉动,如果部分新开工项目施工进度放缓,则会导致房地产开发增速下滑。

 ()企业融资渠道单一。1-8,本地注册房地产开发企业本年资金来源小计94.88亿元,同比下降11.8%。其中,国内贷款2.88亿元、自筹资金47.86亿元、定金及预收款29.87亿元、个人按揭贷款13.22亿元、其他资金来源1.05亿元。以上数据表明房地产开发企业融资渠道单一,过度的依赖自筹资金和消费者的定金及预收款、个人按揭贷款。如企业在修建楼盘过程中一旦出现资金断链,极大可能会变成烂尾楼。

(三)商业营业用房销售不佳。一是新开发的楼盘多数是商住一体,有大面积的商铺,而个别大楼盘更是以城市综合体的目标设计,商铺销售价格普遍较高,购买能力受限;二是电子商务和物流业的快速发展,网络购物给实体商铺带来不同程度的冲击,导致开发商基本存在“住宅不愁商铺愁”情况。从市住建局提供数据情况看(包含未在本地注册的外来企业和部分棚户区改造项目取得商品房预售预可证的面积)1-8月,商品房待售面积883.95万平方米,同比增长19.5%。其中,商业营业用房(非住宅)待售面积495.45万平方米,同比增长1.2%,消化周期为86个月;住宅待售面积388.5万平方米,同比增长33.8%,消化周期为14.7个月。

三、下步工作建议

(一)着力培育本地企业。整合各种资源,加大外来房地产企业在本地注册力度,加强对房产队伍的教育培训、鼓励房产企业科技创新,提升企业资质等级。主管部门加强企业和项目的监管力度,创建名牌企业,打造高品质、优环境的住宅小区,来提升我市楼盘品质。

()强化资金保障力度。资金是企业的生命,是保障企业顺畅运转的基础和前提。目前我市企业总体自身实力较为薄弱,部分企业应收工程款加大,银行贷款规模紧缩,导致流动资金链断裂。要解决资金紧缺现状,一是企业应寻求银企合作的办法,通过企业与银行建立伙伴关系,解决企业资金问题

二是企业在项目规划、设计上,应定向于打造高品质、优环境的楼盘,来吸引广大市民购买;三是企业在项目方案制定上要科学合理,缩短工期,节约成本,提高资金使用效率;四是主管部门加强对企业资金的监管,本项目预售所获得的资金,只能用于本项目的开发建设,不能随意挪用于其他,防止企业资金链断裂。

(三)多措并举去商业库存。目前,非住宅商品房去库存周期较长,压力仍然较大。要解决商业库存现状,一加大招商力度,由于非住宅短期回报无法预期,政府、开发企业要加大招商力度,盘活商业存量;要搭建专业化的商业办公用房供需平台,畅通供求信息。二是助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的供应新模式发展。三是合理控制非住宅面积比例,允许未开发的非住宅商品房用地按规定调整土地用途,同时加大非住宅商品房去库存政策和金融支持。

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