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1-6月巴中房产投资降幅收窄 销售价格看涨
作者:投资科    调研分析来源:巴中市统计局    点击数:    更新时间:2019/7/16

1-6月,巴中房地产开发投资降幅收窄,随着房地产价格看涨且土地购置面积增加,房屋施工规模扩大,房产投资有望继续保持回暖发展态势。

一、基本情况

(一)房产投资有望回暖

1、房地产开发投资降速收窄。1-6巴中本地注册房地产开发企业完成投资67.15亿元,同比下降5.3%,增速比1-5月提高3.3个百分点,比1-3月提高6.2个百分点,比全省平均水平低22.5个百分点,居市州第18位。其中住宅投资50.57亿元,同比下降2%;商业营业用房投资12.90亿元,同比下降5%办公楼投资0.03亿元,同比下降86.4%;其他投资3.65亿元,同比下降33.7%

2、本年土地购置面积增加。1-6月,本年土地购置面积17.03万平方米,同比增长8.2%,增速与1-5月持平,比1-3月提高8.2个百分点。本年土地成交价款3.54亿元,同比增长25.2%;待开发土地面积42.89万平方米,同比增长21.4%

3、商品房屋施工规模扩大。1-6月,房屋施工面积884.96万平方米,同比增长24.3%,增速比1-5月提高4.6个百分点,比去年同期提高7个百分点。其中,新开工面积311.43万平方米,同比增长75.8%,增速比1-5月提高9.1个百分点,比去年同期提高42.3个百分点。

(二)商品房屋销售总体平稳

1、商品房销售面积稳中有降。1-6月,巴中本地注册房地产开发企业商品房销售面积172.36万平方米,同比增长19%增速比1-5月回落9.4个百分点,比1-3月提高0.7个百分,比全省平均水平高11.5个百分点,居市州第7位。其中,期房销售面积158.70万平方米,同比增长30.1%;现房销售面积13.66万平方米,同比下降40.3%从用途看:住宅销售面积143.25万平方米,同比增长18.3%;商业营业用房19.01万平方米,同比增长7.4%商品房销售额85.23亿元,同比增长34%,增速比1-5月回落10.7个百分点,比1-3月回落5.2个百分点。

2、商品房销售价格看涨。1-6月,全市商品房平均销售价格4945/平方米,同比增长12.6%。其中,期房平均销售价格4917/平方米,同比增长17.9%;现房平均销售价格5272/平方米,同比下降5.2%。巴州区商品房平均销售价格5647/平方米,其中,商品住宅平均销售价格5170/平方米,部分较好商品住宅楼盘销售价格已经突破6000/平方米

3、商品房待售面积减少。1-6,商品房待售面积20.91万平方米,同比下降64.4%,增速比1-5月回落2.8个百分点,比去年同期回落49.9个百分点。其中,住宅待售面积11.49万平方米,同比下降70.4%;非商品住宅待售面积9.42万平方米,同比下降52.7%

二、存在的问题

 ()投资后劲不足。一是无经营活动的企业增加。1-6月,在库房地产开发企业125户,其中69户企业没有房地产开发项目,占比高达55.2%二是完工项目增加。在库房地产开发项目87个,其中已完成投资、销售的项目19个;即将完成投资、销售的项目15个,单个项目结余投资额均在5000万元,共结余投资额2.92亿元,年底可能面临退库。三是新增企业较少。1-6月,新增房地产开发企业12户,其中通江县、南江县没有新增企业。四是新增项目较少。1-6月,全市新增房地产开发项目18个,计划投资额129.03亿元,其中南江县没有新增项目。五是库存余额不足。1-6月,房地产开发结余投资额191.97亿元,其中新入库房地产开发项目结余投资105.40亿元,占全部结余投资的比重高达54.9%,房地产开发投资增长主要依靠新入库项目拉动。

 ()企业融资渠道单一。1-6,本地注册房地产开发企业本年资金来源小计71.47亿元,同比下降12.9%。其中,国内贷款2.11亿元、自筹资金34.18亿元、定金及预收款24.54亿元、个人按揭贷款9.94亿元、其他资金来源0.70亿元。以上数据表明房地产开发企业融资渠道单一,过度的依赖自筹资金和消费者的定金及预收款、个人按揭贷款。如企业在修建楼盘过程中一旦出现资金断链,极大可能会变成烂尾楼。

(三)商业营业用房销售不佳。一是新开发的楼盘多数是商住一体,有大面积的商铺,而个别大楼盘更是以城市综合体的目标设计,商铺销售价格普遍较高,购买能力受限;二是电子商务和物流业的快速发展,网络购物给实体商铺带来不同程度的冲击,导致开发商基本存在“住宅不愁商铺愁”情况。从市住建局提供数据情况看(包含未在本地注册的外来企业和部分棚户区改造项目取得商品房预售预可证的面积)1-6月,商品房待售面积857.39万平方米,同比增长23.9%。其中,商业营业用房(非住宅)待售面积490.22万平方米,同比增长11.2%,消化周期为85个月;住宅待售面积367.17万平方米,同比增长40.5%,消化周期为14.3个月。

三、下步工作建议

(一)着力培育本地企业。整合各种资源,加大外来房地产企业在本地注册力度,加强对房产队伍的教育培训、鼓励房产企业科技创新,提升企业资质等级。主管部门加强企业和项目的监管力度,创建名牌企业,打造高品质、优环境的住宅小区,来提升我市楼盘品质。

()强化资金保障力度。资金是企业的生命,是保障企业顺畅运转的基础和前提。目前我市企业总体自身实力较为薄弱,部分企业应收工程款加大,银行贷款规模紧缩,导致流动资金链断裂。要解决资金紧缺现状,一是企业应寻求银企合作的办法,通过企业与银行建立伙伴关系,解决企业资金问题;二是企业在项目规划、设计上,应定向于打造高品质、优环境的楼盘,来吸引广大市民购买;三是企业在项目方案制定上要科学合理,缩短工期,节约成本,提高资金使用效率;四是主管部门加强对企业资金的监管,本项目预售所获得的资金,只能用于本项目的开发建设,不能随意挪用于其他,有效防止企业资金链断裂。

(三)多措并举去商业库存。目前,非住宅商品房去库存周期较长,压力仍然较大。要解决商业库存现状,一加大招商力度,由于非住宅短期回报无法预期,政府、开发企业要加大招商力度,盘活商业存量;要搭建专业化的商业办公用房供需平台,畅通供求信息。二是助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的供应新模式发展。三是合理控制非住宅面积比例,允许未开发的非住宅商品房用地按规定调整土地用途,同时加大非住宅商品房去库存政策和金融支持。

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